深圳首批集中供地 佳兆业追高周转、龙光力拼万科豪掷80亿

原创 PC4f5X  2021-05-13 23:23 

原标题:深圳首批集中供地 佳兆业追高周转、龙光力拼万科豪掷80亿 来源:观点地产新媒体

观点地产网 距离正式竞拍还有一个多小时,深圳土地交易中心门口已是人头攒动,来自福建的房企建发和联发先遣队首先到达,称老板“是从广州过来的”。

本地房企也不遑多让,金地整个部门的人都出动到现场,甚至安排人逐个记录竞拍房企的号数,特别关注其他房企表现。

20多家房企参与竞争,万科、金地、招商、中海、华润、龙光、佳兆业等本地房企不出意外地现身,来自北京的央企中粮、中交等也罕见出现于招拍挂现场。

同样作为一线城市,相较于广州、北京首批集中供地千亿左右规模,深圳百亿土拍显得不那么突出,仅推出6宗居住用地,宗地总建面约91.01万平方米,不过这也与土地稀缺特性相关。

尽管供地规模较小,但所受关注度并不低于广州、北京,各家房企就算没有拿地想法,也会来此驻足观摩。

竞拍未开始,不少人已预想到会十分激烈。但结果与深圳前几次大型土拍情况相似,冷热分化明显。

5月13日15:00,竞拍一开始便以底价成交了三宗地块,其中包括深圳人才安居集团11.51亿元夺得龙华A822-0422地块、中铁+武汉交投联合体21.61亿元竞得深汕特别合作区赤石镇两宗居住用地。

另外三宗则竞价较为激烈,分别是宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块、南山T501-0101地块,对应拿地房企为佳兆业、龙光。

本地房企守住了主要“擂台”,龙光更是一举以近80亿元拿地金额占据上位圈,以彰显补仓大本营的决心。

毕竟,本轮集中供地成交总金额仅138.44亿元。

同为“微利”

竞拍仅过去二十多分钟,便接连成交2宗地。

宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块都是快速到达最高限价,转竞拍配建人才房面积。

上述两宗地块受到热捧,参与房企超过十家。显然,大部分房企主要都是冲着这两宗地可用于建设普通商品房。

来势汹汹的金地没有成功拿下,外来房企中粮也只是象征性举了几次牌。大概是因为地块都有价格限制,所以竞拍配建方面,各家房企会比较慎重一些。

最终龙光击败联发、金地等一众房企,以封顶价10.88亿元+配建11200平方米摘下光明A646-0083地块,成交楼面价3.78万元/平方米。

资料显示,该地块建面4.08万平方米,位于光侨路与长凤路之间,毗邻凤凰城片区,距离光明区政府约3公里,靠近在建13号线同观路站。

建成后,该地块商品房销售均价不得高于4.89万元/平方米(不含室内装修)。据现场部分投拓人士分析,实际上配建人才房面积到6000平方米就差不多了,不然覆盖不了成本。

跟北京、广州、杭州等大部分热门城市的拍地现状一般,热门地块的利润空间都所剩无几。

宝安A122-0372地块亦如是,最终经过9轮竞价,由深圳市金桂商务信息有限公司(佳兆业)以总价25.44亿元斩获,配建面积为31200平方米,溢价率45%,成交楼面价7.44万元/平方米。

该地块建成后,商品房销售均价不得高于8.32万元/平方米(不含室内装修),单价仅有不到一万元的发挥空间。

该地块位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧,土地面积21051.16平方米,周边有中海、万科、越秀等豪宅项目开盘或在建中。

深职院房地产研究所所长邓志旺表示,尖岗山已经成为众多“名企”集聚的地方,都看好这个片区。尽管此次拿地溢价比较高,但还是有一定发展前景,至少在限价之下,销售问题不大。

深圳中原董事总经理郑叔伦则认为,目前发展商普遍高周转,从拍地到入市,可能半年左右。去年11月底万科尖岗山拿地,当天就开工,今年五月底就有望入市,以此成本大降。他预测,佳兆业和龙光这两宗地大概也会采用此种方式。

市场甚至已经传出消息,刚拿下地块,佳兆业便将挖土机开了进去,还拉出横幅庆祝项目开工。

佳兆业方面的确重视这宗地,竞得地块不久,佳兆业官方发布称,地块区域优势明显,成交价格合理,符合公司预期。并指,该项目是佳兆业布局宝安区的第二个住宅项目,也是集团深耕深圳的重要项目。

自去年在招拍挂市场久违地露面之后,加上此次坚决拿地,佳兆业看起来会侧重深圳土地招拍挂市场。因为在此之前,佳兆业在深圳土储大都是依赖旧改项目转化。

有业内人士提及,旧改速度太慢了,类似佳兆业这样的房企需要快速补充土储的途径,以优化数据报表,满足业绩的要求。

内卷式“砸地”

后续剩余近2小时土拍时间,都围绕着南山西丽这宗地。

有业内人士在现场感叹,深圳已经好久没拍过这么久的地了,上一次印象中也是龙光拍下的商业类用地。

该人士指的是2019年6月24日深圳“史诗级”土拍中,龙华红山A817-0609宗地竞拍超过130轮,最后由龙光以65.85亿元夺得,楼面地价66988元/平方米。

此次南山西丽地块竞拍近200轮,万科特区建发联合体与龙光胶着不下,各自以千万相继叫价,谁也不让谁。可在这之前,大部分人预测的是西丽地块不会热门。

现场有说法称,传言招商蛇口有兴趣拍这宗地,就是来给地块托底的。

现实却未如料想那般,有了些反转。竞拍到最后,地块溢价率44%,龙光以69亿元斩获,成交楼面价2.14万元/平方米。该地块基准售价不高于5.28万元/平方米,最高售价不高于5.54万元/平方米。

龙光方面拿到地之后,还象征性地与万科方面握了手,“惺惺相惜”。

该地块住宅类型为可售人才住房,40年产权(居住部分70年)。出让公告显示,人才住房必须严格按要求销售,总套数不少于960套,其中建筑面积65平方米的户型不少于750套,建筑面积80平方米的户型不少于210套,各类户型建筑面积允许上下浮动率按规定执行。

按照规划,该地块总规定建筑面积29.1万平方米,包括地上规定建筑面积281750平方米,其中:办公15万平方米,商业1.5万平方米,酒店4万平方米,住宅(人才住房)7.21万平方米,地下规定建筑面积1万平方米(均为地下商业)。

有业内分析,这次出让宗地办公、商业、酒店、熟食中心、住宅(可售人才住房)产权归竞得人,其中办公与商业可分割转让,酒店、熟食中心限整体转让。地块住宅面积不多,大概是20%左右,剩下的主要是商业面积。

万科和龙光争夺不下,看中的应该是商业部分的货值。

华山会智库专家委员会主任刀兄评论称,地块整体估100亿元货值,虽有一定利润空间,但住宅比例低,操盘难度大,去化难度大,需要成本管理。

据郑叔伦预测,该地块位置佳、学位好,成交楼面价不到限价的一半,而商业部分在不限价的情况下,销售价格也不会低。该地块位于西丽片区留仙大道北侧,靠近地铁5号线、在建13号线,位置很好。

据了解,本次出让宗地项目开工年期2.5年,竣工年期6年。

此次龙光也是延续了此前“拿地王”的节奏,邓志旺认为,因为之前几次拿地王项目都成功了,可能是龙光现在敢去高溢价抢地的原因。

在业内看来,龙光会拼速度、周期,质量应该不会按豪宅标准,利润薄但不会亏,货值上来,公司评级就高,贷款就容易。

“内卷中,把别人碾压,获得市场生存机会。”这也是龙光的心思所在。

龙光向来擅长“高周转”,比如2020年5月豪掷115.97亿元高价竞得前海一宗限价宅地,拿地后第二天便进场施工,11月份开放样板房。

邓志旺同时也指,龙光于深圳缺乏土储,而城市更新方面土储转化较慢,所以只能通过公开土地市场拿地。

2020年报显示,龙光城市更新业务布局11个城市,货值超过7100亿元,其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。2018至2020年,集团已孵化的城市更新货值超900亿元,未来三年预计可孵化货值约为1500亿元。

截至2020年底,龙光于深圳土地储备为407.23万平方米,占集团总土储5.7%。

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